12月26日,2014全國(guó)智能物流云峰會(huì)在湖南長(zhǎng)沙舉行，地產(chǎn)投資專家、中房指數(shù)研究院院長(zhǎng)陳晟先生在會(huì)上與大家分享了物流地產(chǎn)的投資趨勢(shì)。他表示，物流地產(chǎn)跟互聯(lián)網(wǎng)有很大的結(jié)合點(diǎn)。物流行業(yè)需要較高層的規(guī)劃，利用互聯(lián)網(wǎng)無(wú)限擴(kuò)張的想法服務(wù)整個(gè)物流行業(yè)，這里面延伸的思考維度很大。海驛智能物流云平臺(tái)的建設(shè)，和世界上有關(guān)物流園的概念已經(jīng)聯(lián)合在一起。他認(rèn)為，物流地產(chǎn)的前景很大，但是一定要緊靠物聯(lián)網(wǎng)，因?yàn)榻Y(jié)合產(chǎn)業(yè)，結(jié)合人口，結(jié)合就業(yè)以及稅收的地產(chǎn)永遠(yuǎn)有前景。>>>>點(diǎn)擊進(jìn)入專題

地產(chǎn)投資專家、中房指數(shù)研究院院長(zhǎng)陳晟先生在峰會(huì)上致辭。中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者  郝紅波/攝

　　以下為文字實(shí)錄：

　　非常高興來(lái)到這里,有兩個(gè)沒(méi)有想到，第一個(gè)讓我沒(méi)有想到的是到現(xiàn)在還沒(méi)有談一點(diǎn)生意，我們這個(gè)項(xiàng)目到底怎么運(yùn)營(yíng)？能不能讓入駐園區(qū)的企業(yè)賺錢(qián)。第二個(gè)沒(méi)有想到的是最近我們?cè)跒槭澜缟献畲蟮奈锪鞴?，叫普羅斯，正在做戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的計(jì)劃，長(zhǎng)沙人敢為人先，因?yàn)槭窃诒本┖蜕虾＿@種地方物流效率不夠，逼著他們物流轉(zhuǎn)型升級(jí)，但是在長(zhǎng)沙海驛智能物流云平臺(tái)出來(lái)了，跟世界上有關(guān)物流園的基本概念，甚至升級(jí)的概念已經(jīng)聯(lián)合在一起，讓我沒(méi)有想到。

　　今天的主題是有關(guān)物流地產(chǎn)的投資趨勢(shì)，時(shí)間很緊張，我簡(jiǎn)單的跟大家分享一下，給投資者相對(duì)的啟發(fā)。

　　首先，物流地產(chǎn)和物流服務(wù)和地產(chǎn)怎么結(jié)合？現(xiàn)在房地產(chǎn)生意要低8度，在新型城鎮(zhèn)化之下產(chǎn)業(yè)的地位要超過(guò)房地產(chǎn)的地位，所以我們的房地產(chǎn)做好產(chǎn)業(yè)推動(dòng)的配套的角色，依然具備非常好的前景。

　　我們整個(gè)物流地產(chǎn)大概會(huì)涉及到投資，投資的載體，客戶以及收入等等這些來(lái)源，所以這些事情都是投資者所要思考的問(wèn)題。

　　整個(gè)的物流地產(chǎn)必然有一個(gè)長(zhǎng)期回報(bào)，一個(gè)是投資規(guī)模，還有一個(gè)依賴增值服務(wù)。跟我們的物聯(lián)網(wǎng)，包括物流緊密的聯(lián)系在一起。整個(gè)體系包括倉(cāng)庫(kù)、分撥中心、配送中心、物流中心、物流園區(qū)、工業(yè)地產(chǎn)，以及生活配套，大家現(xiàn)在都知道一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，物流企業(yè)交的稅不夠，地方政府好像對(duì)它的關(guān)注程度也在下降，甚至不愿意出讓土地。如果依托智能倉(cāng)儲(chǔ)，變成2.5產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)，甚至再升級(jí)一些產(chǎn)業(yè)，又會(huì)變成一個(gè)新的項(xiàng)目。所以，這是物流地產(chǎn)跟互聯(lián)網(wǎng)很大的結(jié)合點(diǎn)。

　　我們到底是開(kāi)發(fā)商作為主導(dǎo)，還是物流管理還是第三方牽頭，還是合作經(jīng)營(yíng)？有多種多樣的方法，關(guān)鍵是要有一個(gè)高層的規(guī)劃?，F(xiàn)在在長(zhǎng)沙這個(gè)地方出現(xiàn)物流里的高大上的規(guī)劃設(shè)計(jì)，讓我眼睛一亮。

　　這個(gè)是物流園區(qū)盈利模式，土地增值、出租收入，項(xiàng)目投資收益，服務(wù)費(fèi)用，其他收益。我覺(jué)得我們現(xiàn)在做的智能平臺(tái)可能不僅服務(wù)于我們1000家或者100家企業(yè)，而是利用互聯(lián)網(wǎng)無(wú)限擴(kuò)張的想法服務(wù)整個(gè)物流行業(yè)，我覺(jué)得這里面延伸的思考維度很大，我建議我們的投資者不僅要買(mǎi)你們或者是租你們的物業(yè)，跟企業(yè)共同談?wù)勎覀兡懿荒苋牍蛇@個(gè)企業(yè)的股權(quán)。

　　物流地產(chǎn)有一些發(fā)展趨勢(shì)，從德國(guó)、日本到中國(guó)，整個(gè)物流產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展，但是現(xiàn)在的確缺乏規(guī)劃，物流地產(chǎn)屬于好的非常好，差的非常差，甚至在上海這個(gè)地方每平方公里的產(chǎn)出有高達(dá)200億的產(chǎn)出，也有30億的產(chǎn)出。要想有好的產(chǎn)出，必須和互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)合起來(lái)。

　　低端非智慧倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)增長(zhǎng)放緩，存量的物流地產(chǎn)一定要往智慧的方向發(fā)展，這樣才有價(jià)值。

　　我們什么時(shí)候達(dá)到政府鼓勵(lì)連鎖經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)等現(xiàn)代物流方式發(fā)展，這是物流發(fā)展的最高境界。

　　這個(gè)是物流地產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)的情況（圖），人均GDP過(guò)了2萬(wàn)美金之后，物流地產(chǎn)比寫(xiě)字樓還要高，當(dāng)然長(zhǎng)沙還沒(méi)有到，但是北京和上海已經(jīng)出現(xiàn)了趨勢(shì)，物流地產(chǎn)投資回報(bào)率更好。物流地產(chǎn)，不僅房地產(chǎn)投資，跨界投資更大?，F(xiàn)在阿里巴巴做一個(gè)菜鳥(niǎo)，還有京東投了一個(gè)物流體系，萬(wàn)科也在關(guān)注物流地產(chǎn)的投資。

　　優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)供不應(yīng)求，京東2014年一季度照顧說(shuō)明書(shū)披露使用的倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)到150萬(wàn)平方米。

　　現(xiàn)在房?jī)r(jià)往下滑，成交量下滑，但是商業(yè)投資、辦公樓的投資在增加，倉(cāng)儲(chǔ)的租金已經(jīng)連續(xù)18個(gè)季度上漲，就告訴大家只要跟產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系的、跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系的，跟業(yè)態(tài)緊密聯(lián)系，以及跟人的居住配套功能緊密聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)都是巨大的機(jī)會(huì)，我們經(jīng)常在說(shuō)，黃金十年過(guò)去了，白銀十年到來(lái)了，而且我認(rèn)為跟產(chǎn)業(yè)結(jié)合的房地產(chǎn)的黃金十年還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到來(lái)，所以未來(lái)只要跟產(chǎn)業(yè)產(chǎn)成融合結(jié)合在一起的地產(chǎn)都是光明的。

　　從物流地產(chǎn)可以看到整個(gè)微笑曲線，也是我們振興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，往高端靠攏，包括設(shè)計(jì)、園區(qū)相關(guān)配套緊密結(jié)合在一起。

　　再看智慧物流的關(guān)鍵要點(diǎn)，剛才專家講得非常好，研究得很透徹，我們一定要用好。

　　物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在物流行業(yè)的應(yīng)用，剛才教授講得非常到位，我相信這種應(yīng)用對(duì)我們的提升起到非常關(guān)鍵的作用。

　　從開(kāi)始到探索，到發(fā)展的階段。中國(guó)，特別是在2009年溫家寶總理到無(wú)錫提出“感知中國(guó)”概念，奧巴馬提出“智慧地球”的概念，我相信物聯(lián)網(wǎng)也是一樣的，有一個(gè)感知箱，感知倉(cāng)庫(kù)，都是一個(gè)芯片聯(lián)結(jié)在一起，包括信息二維碼的推動(dòng)。

　　物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在物流中的集成應(yīng)用分析，哪些企業(yè)可以動(dòng)用物聯(lián)網(wǎng)？比如說(shuō)醫(yī)藥、農(nóng)產(chǎn)品、食品、煙草等行業(yè)領(lǐng)域。我們的物流園如果能把全國(guó)干網(wǎng)的東西聯(lián)合在一起，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)黏著在一起，變成每個(gè)入駐業(yè)主的標(biāo)配，就像我們的淘寶雙11，全國(guó)淘寶地圖，我相信這里的辦公樓和倉(cāng)儲(chǔ)可以一搶而空。

　　我們建議，在這樣的物流地產(chǎn)里要很好的利用電商體系，O2O的模式，線上線下的模式，線下大家都厲害，線上我們軟性的東西如何做到？城市干網(wǎng)到智慧的園區(qū)，從智慧的園區(qū)到智慧的家庭。在我們的園區(qū)里訂購(gòu)任何的東西，比如說(shuō)烏魯木齊定了一箱葡萄，人沒(méi)有到長(zhǎng)沙，葡萄已經(jīng)到家了，通過(guò)什么完成？通過(guò)智慧的物流干網(wǎng)完成。如果這樣的系統(tǒng)給到所有的人，我覺(jué)得這也是能夠給到物流企業(yè)帶來(lái)渠道。

　　金融社區(qū)，我也看到了這不僅是生產(chǎn)，還要生活，我們還可以做一些有關(guān)物流配套的工作，如果在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們把好的企業(yè)推向新三板上市。我相信這個(gè)園區(qū)帶來(lái)的價(jià)值給入駐的企業(yè)不僅是賺錢(qián)的問(wèn)題，而且有方便賺錢(qián)的問(wèn)題，還有給我錢(qián)賺錢(qián)的問(wèn)題，這是軟性服務(wù)的一系列要求。

　　物流綜合體都是新的業(yè)態(tài)，不僅是大卡車送貨的物流園。

　　普洛斯的物流園，我感覺(jué)我們的物流園已經(jīng)比他們先進(jìn)了，至少他們是被動(dòng)來(lái)做，我們是主動(dòng)來(lái)做。

　　但是物流的升級(jí)這塊，我覺(jué)得是所有物流企業(yè)都應(yīng)該思考的問(wèn)題，這個(gè)是普洛斯的戰(zhàn)略，還有產(chǎn)城融合的方法。

　　淘寶的園區(qū)，這個(gè)是農(nóng)貿(mào)系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可以覆蓋各種供應(yīng)鏈的平臺(tái)，可以進(jìn)行電商的升級(jí)。所以物流地產(chǎn)的前景很大，但是一定要緊靠物聯(lián)網(wǎng)，因?yàn)榻Y(jié)合產(chǎn)業(yè)，結(jié)合人口，結(jié)合就業(yè)以及稅收的地產(chǎn)永遠(yuǎn)有前景。

　　以上是我們對(duì)物流地產(chǎn)的基本分析，希望給大家有所思考，不對(duì)的地方請(qǐng)大家多多指正。